PERÍCIAS DE ENGENHARIA

Perícia em Edificação é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação, constituindo-se na principal ferramenta empregada desde a fase de projeto, passando pelos materiais, sistemas ou serviços executados, ou mesmos nos terrenos, invariavelmente envolvendo as questões relativas aos direitos dos proprietários, incorporadores, construtores e consumidores.

Na prática, a atividade pericial não se limita ao mundo jurídico, e, portanto, não se restringe tão somente às três espécies consignadas no artigo 464, do CPC, que dispõe:

"A prova pericial consiste em Exame, Vistoria ou Avaliação".

Na realidade, tal qual a atividade médica, a rotina do perito também inclui diversas outras etapas, onde os esclarecimentos e descobertas de fatos envolvendo o 'corpo edilício' e seus diversos sistemas, também incluem patologias, porém, construtivas.

As Anomalias construtivas e Falhas (descuidos com a manutenção predial), se originam em fatores Endógenos, Exógenos, Naturais e Funcionais e são causadoras de acidentes prediais com danos materiais e pessoais significativos, inclusive com mortes, tanto aos usuários e proprietários das edificações quanto à sociedade em geral, onde a deterioração urbana, além de prejuízos financeiros, favorece o crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima.

De uma forma mais simplificada poderíamos dizer que as Anomalias construtivas são aquelas que prejudicam o desempenho e a vida útil prevista dos elementos constituintes das edificações e estão relacionadas às deficiências de ordem construtiva ou funcional, enquanto as Falhas são as não conformidades decorrentes de ações inadequadas de manutenção, uso e operação.

Considerando a predominância da ferramenta perícia, no âmbito do judiciário, apresentamos os seguintes serviços:

INVESTIGAÇÃO DAS CAUSAS DOS ACIDENTES CONSTRUTIVOS
Exemplos: colapso de edificações, desabamentos em solos lindeiros a construções, desplacamento cerâmico ou de argamassa em fachadas, ocorrência epidêmica de trincas e rachaduras em paredes e tetos, curto-circuito em instalações elétricas prediais, vazamentos em tubulações hidráulicas, incêndios e explosões.

INVESTIGAÇÃO DA REDUÇÃO, PERDA OU DEFICIÊNCIA NO DESEMPENHO CONSTRUTIVO
Exemplos: Degradação precoce dos elementos edificantes, com a perda e/ou deficiência do desempenho.

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
-Determinação do valor de mercado para compra e venda ou locação de imóveis;
-Avaliação, reavaliação e controle patrimonial de ativos imóveis;
-Elaboração de planta de valores venais para efeitos de IPTU e ITBI para prefeituras municipais;
-Avaliações individuais para fins de contestação.

AVALIAÇÕES ECONÔMICAS
-Estudo econômico-mercadológico da ideal permuta de terrenos por área construída no futuro empreendimento;
-Determinação do valor econômico-mercadológico de shoppings centers, hotéis, hipermercados, empreendimentos imobiliários convencionais (loteamentos e condomínios residenciais e comerciais) e outras operações de base imobiliária;
-Apuração do valor patrimonial, Econômico e de Desmonte de processos industriais;
-Apuração do valor de direitos e frutos sobre a propriedade.

VISTORIA CAUTELAR EM EDIFICAÇÕES

Vistoria em edificação é a constatação técnica, condição ou direito relativo a uma edificação ou seus elementos, mediante verificação "in loco".

As vistorias em edificações, ordinariamente, visam consignar as condições físicas do prédio em determinado momento, quer para fins judiciais ou de qualidade, sendo mais conhecidas como "Ad Perpetuam Rei Memoriam".

A mais comum é a Cautelar (de Vizinhança), seguidas da Locativa, Estágio de Obra e Conclusão de Obra. Há também aquelas com fins administrativos, para viabilizar liberações burocráticas em órgãos de segurança ou municipais.

Outras vistorias bem usuais em edificações são as de registro de fornecimento de material indevido ou rejeitado, constatação dos serviços realizados em uma obra, comparando o físico (estágio da obra) com o financeiro (valor já pago pelo proprietário), em caso de substituição de empreiteiro e outras.

INSPEÇÕES DE EDIFICAÇÕES

Mais abrangente que a Vistoria, a Inspeção em edificação é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação, podendo recair nos materiais, sistemas ou serviços executados (obras) além das próprias edificações, como nas questões relativas aos seus direitos. Essa ferramenta diagnóstica requer algo mais, além da imprescindível constatação do objeto referenciado pela Vistoria, pois o fator analítico deve estar presente no objetivo, em geral com foco na qualidade e segurança, sendo os seguintes os tipos mais usuais:

INSPEÇÃO DE RECEBIMENTO DE OBRA
Objetiva verificar as condições técnicas de qualidade da edificação, no ato da entrega da obra para o usuário, pronta para sua utilização.

INSPEÇÃO DE EDIFÍCIO EM GARANTIA
Visa constatar as condições técnicas da obra, que já foi entregue, e se encontra em pleno uso e funcionamento dos sistemas.

INSPEÇÃO PREDIAL
É a completa avaliação das conformidades técnicas, funcionais e de manutenção visando a descrição e o diagnóstico das patologias (Vícios construtivos) e o nexo causal entre estas e o projeto original.

CONSULTORIAS EM EDIFICAÇÕES

Consultoria em Edificação é a prescrição a respeito de um FATO, CONDIÇÃO ou DIREITO relativo a uma edificação. É a atividade do técnico especialista ou perito, com conhecimentos específicos em prescrever soluções e recomendações para as anomalias construtivas, patologias de sistemas, falhas de manutenção e demais fatos ou problemas incidentes, relativos à edificação, com a devida justificativa da escolha e fundamentação do Laudo apresentado.

Comumente, as consultorias tem por finalidade a determinação da solução para um problema, seja através do reparo, reforço ou substituição do elemento, componente ou sistema construtivo, com eventuais opções de soluções. Apenas a título de exemplo, apresentamos a seguir os itens presentes em uma consultoria sobre Recuperação Estrutural, onde são abordados os três enfoques: 

FATO, CONDIÇÃO e DIREITO

1. Objetivo
2. Preliminares
3. Inspeção visual com a detecção e descrição das Anomalias
4. Metodologia
5. Ensaios realizados
5.1. Ensaio de carbonatação
5.2. Ultrassom
6. Diagnóstico
7. Alternativas de reparo (Terapia)
8. Conclusão

ENSAIOS TECNOLÓGICOS

Muito embora as ferramentas diagnósticas nos forneçam as principais informações genéricas da edificação, eventualmente existe a necessidade da investigação técnica ou a complementação de dados a serem fornecidos pelos ensaios tecnológicos. Assim, em alguns casos, necessário se faz, um programa de investigação da resistência do concreto e verificação das armaduras empregadas na estrutura, podendo ser através de execução de ensaios não destrutivos como:

a) Ensaio de Esclerometria- NBR 7584;
b) Ensaio de velocidade de propagação pelo pulso ultra-sônico - NBR 8802;
c) Ensaios em testemunhos - NBR 7680;
d) Ensaio por penetração de pinos.

ou parcialmente destrutivos como:

e) Ensaio de aderência (Pull-off Test);
f) Ensaio Escot;
g) Ensaio de tração por flexão (Break-Off Test), etc..

Todos estes ensaios procuram correlacionar a força necessária à ruptura de um pequeno trecho da superfície do concreto com a resistência à compressão obtida da ruptura de corpos de prova cilíndricos moldados.

Quanto à verificação e avaliação das armaduras empregadas, estas poderão ser inspecionadas por meio de Ensaios Eletromagnéticos, os quais objetivam a detecção, localização e determinação do diâmetro das barras de aço e espessura de cobrimento de concreto, através de aparelhos como o Digicover e o Covermiter.

Importante ressaltar que os exames tecnológicos em laboratório não são exclusivamente utilizados para o dianóstico das patologias construtivas já manifestadas, sendo também largamente executados com a finalidade de assegurar, garantindo o satisfatório desempenho de sistemas construtivos e elementos estruturais, resultando em controle de qualidade, procurando garantir o desempenho mínimo dos sistemas edificantes, como por exemplo, os diversos tipos de revestimentos empregados em fachadas.

Assim, considerando que praticamente todos os produtos utilizados na construção civil podem ser ensaiados por meio de procedimentos técnicos, definidos nas normas técnicas da ABNT, torna-se importante o conhecimento dos principais testes.

LIVROS

Passados 22 anos, dado a grande quantidade de usuários cadastrados, com inúmeras solicitações de consultoria na confecção de Laudos, resolvemos suprir esta demanda com a criação do Livro:

"LAUDOS & PETIÇÕES EM PERÍCIAS JUDICIAIS"